Koupě pozemku vypadá na první pohled jednodušeji než koupě domu nebo bytu. Ve skutečnosti v sobě ale skrývá víc nástrah, které na první pohled nejsou vidět – hlavně proto, že kupujete „prázdnou plochu“, ale s velmi konkrétními pravidly, co na ní smíte (a nesmíte) postavit.
V tomto článku projdeme hlavní body, které je dobré prověřit dřív, než podepíšete rezervační nebo kupní smlouvu.
Územní plán: co na pozemku opravdu může stát
To, že je v okolí rodinná zástavba, ještě neznamená, že si na daném pozemku bez problému postavíte dům. Rozhodující je územní plán obce a případná regulativa zástavby.
Před koupí si vždy ověřte:
zda je pozemek v územním plánu vedený jako plochy pro bydlení / stavbu rodinných domů,
jaké typy staveb jsou povolené (např. pouze samostatně stojící domy, řadová zástavba, rekreační objekty),
regulativy – maximální počet podlaží, výška stavby, zastavěnost pozemku, tvar střechy apod.,
jestli není v územním plánu v budoucnu plánovaná silnice, průmysl nebo jiná zátěž v blízkosti.
Ideální je nechat si na stavebním úřadě vystavit předběžnou informaci o využití území nebo si územní plán vyložit přímo s pracovníkem úřadu. Vyhnete se tak zklamání typu „mysleli jsme, že tu postavíme dům, ale v ploše je jen rekreace“.
Katastr vs. realita: co zjistíte z listu vlastnictví
Druh pozemku v katastru (orná půda, zahrada, zastavěná plocha…) není sám o sobě překážkou pro výstavbu – to určuje územní plán. Z katastru ale zjistíte jiné zásadní věci:
vlastníka pozemku (jestli skutečně jednáte s vlastníkem),
věcná břemena (např. právo cesty, vedení sítí, právo užívání třetí osobou),
zástavní práva (hypotéka banky),
případné exekuce či jiná omezení.
Doporučuji si projít:
list vlastnictví (LV) – ideálně aktuální výpis,
katastrální mapu – uvidíte přesný tvar a polohu parcely, přístupovou cestu, okolní pozemky.
Pokud je situace komplikovanější (např. více vlastníků, věcná břemena, nesrovnalosti v hranicích), vyplatí se vše projít s právníkem nebo zkušeným makléřem.
Inženýrské sítě: rozhodují o komfortu i ceně
Napojení na sítě je jedno z nejdůležitějších témat při koupi stavebního pozemku. Ovlivňuje:
možnost výstavby (stavební úřad bude zajímat, jak budete řešit vodu, kanalizaci a připojení na elektřinu),
budoucí náklady (čím dál jsou sítě, tím dražší může být jejich přivedení).
Zajímejte se o:
elektřinu – kde je nejbližší přípojné místo, zda je kapacita, jaké budou podmínky připojení,
vodovod – je v dosahu obecní řad, nebo budete řešit vlastní studnu,
kanalizaci – napojení na obecní kanalizaci vs. ČOV/žumpa,
plyn – pokud s ním počítáte, ověřte dostupnost v lokalitě,
dešťové vody – kam odvedete srážky ze střechy a zpevněných ploch.
Ideální stav je, když jsou sítě již přivedené na hranici pozemku a existuje k tomu dokumentace (kolaudační souhlasy, vyjádření správců sítí). Pokud sítě v místě nejsou, nechte si před koupí ověřit reálné možnosti připojení i orientační náklady.
Přístupová cesta: nestačí „nějak tam dojít“
Bez právně zajištěného přístupu je i krásný pozemek problém.
Prověřte:
kdo je vlastníkem přístupové cesty,
zda je přístup zapsaný v katastru (např. formou věcného břemene chůze a jízdy),
zda je cesta sjízdná po celý rok a je reálně použitelná (ne jen „čára v mapě“ přes louku nebo pole),
zda obec neplánuje změny v dopravním napojení oblasti.
Pokud cesta vede přes soukromý pozemek a věcné břemeno není zapsané, je to velký varovný signál – řešení může být složité a někdy i prakticky neproveditelné.
Ochranná pásma, záplavová území a další omezení
Dalším důležitým krokem je zjistit, zda pozemek neleží v některém z ochranných pásem nebo rizikových zón.
Co prověřit:
ochranné pásmo vysokého napětí – omezení umístění domu, stromů, možností využití části pozemku,
ochranné pásmo plynovodu, vodovodu, kanalizace – nelze nad tím volně stavět,
blízkost lesa nebo železnice – speciální odstupy, hluk, další omezení,
záplavové území – riziko povodní, podmínky pojištění domu, technická řešení základů,
CHKO, památková zóna – přísnější požadavky na vzhled domu, materiály, barvy, výšku stavby.
Samotné ochranné pásmo neznamená automaticky problém, ale může omezit možnosti využití pozemku nebo zvýšit náklady na výstavbu. Proto je dobré o něm vědět předem.
Geologie, podloží a radon: co je pod povrchem
Na první pohled rovný a suchý pozemek může skrývat komplikace, které se projeví až při stavbě.
Vyplatí se zajímat o:
typ podloží – násypy, navážky, vysoká hladina spodní vody,
stabilitu svahu, pokud je pozemek ve svahu,
radonový index – ovlivňuje požadavky na izolaci domu a tím i náklady.
U některých pozemků je rozumné nechat udělat geologický nebo hydrogeologický průzkum ještě před koupí, zvlášť pokud v okolí není běžná zástavba nebo je terén složitější. Někdy pomůže i prostá otázka na sousedy – jaké problémy (ne)řešili při stavbě oni.
Jaké smlouvy vás při koupi čekají
Proces koupě pozemku obvykle probíhá v několika krocích:
Rezervační smlouva / dohoda o rezervaci
– blokuje pozemek na určitou dobu, často proti složení rezervačního poplatku.Smlouva o smlouvě budoucí kupní
– využívá se v případě, že kupující teprve řeší financování (například hypotéku).Kupní smlouva
– hlavní dokument, na základě kterého se převádí vlastnické právo v katastru.Smlouva o úschově kupní ceny
– pokud je využita advokátní/notářská/bankovní úschova.
Co by měla kupní smlouva obsahovat:
přesnou identifikaci pozemku (parcelní čísla, katastrální území, výměru),
kupní cenu a jasný způsob úhrady,
podmínky vyplacení kupní ceny (např. po provedení vkladu do katastru),
ujednání ohledně právních vad (věcná břemena, zástavy) a toho, kdo je případně odstraní,
termín předání pozemku a předání dokumentů.
Doporučení je jednoduché: nikdy nepodepisujte smlouvy, které jste neprošli s právníkem nebo profesionálním makléřem, zvlášť u tak zásadní věci, jako je koupě stavebního pozemku.
Financování koupě a spolupráce s bankou
U pozemků je financování často o něco složitější než u hotových domů. Banka bude zajímat:
jak je pozemek veden v územním plánu,
zda je stavebně využitelný,
jestli je zajištěn přístup,
zda se nachází v zastavěném území nebo mimo něj.
Určitě se vyplatí:
konzultovat s hypotečním poradcem situaci ještě před podpisem rezervační smlouvy,
vědět, zda banka bude ochotná daný pozemek financovat a za jakých podmínek,
mít jasno v tom, jak budete financovat následnou výstavbu domu.
Proč se při koupi pozemku vyplatí mít po boku odborníka
Pozemky jsou specifické tím, že většina „problémů“ není na první pohled vidět. O to důležitější je detailní prověření všech právních, technických i územně-plánovacích okolností.
Zkušený realitní makléř vám může pomoci:
získat a vyhodnotit podklady (LV, katastrální mapa, info ze stavebního úřadu),
předem upozornit na rizika a možná omezení,
koordinovat právní a finanční stránku koupě,
vyjednat férové podmínky s prodávajícím,
propojit vás s ověřenými právníky, hypotečními poradci a dalšími odborníky.
Mým cílem je, aby klient kupoval s jistotou – ne s nejistotou a „doufáním, že to projde na úřadě“.
Shrnutí: co si z článku odnést
Než podepíšete kupní smlouvu na pozemek, měli byste mít jasno v těchto bodech:
co říká územní plán a jaké jsou regulativy,
jak je na tom pozemek právně (vlastnictví, břemena, zástavy),
jaké jsou možnosti napojení na sítě a jaké budou náklady,
zda je přístupová cesta právně i fakticky v pořádku,
jestli se nejedná o záplavové území nebo plochu s výraznými omezeními,
jaké jsou geologické podmínky a případný radon,
zda máte vyřešené financování s bankou.
Pokud některému bodu nerozumíte nebo nechcete nic podcenit, neváhejte se na mě obrátit.
